La vente à terme s’apparente très clairement à un crédit-vendeur. On désigne par vente à terme, la vente d’un bien immobilier dont l’acquéreur fera un paiement comptant et des mensualités sur une durée déterminée à l’acte authentique, sous réserve éventuelle d’une réserve de Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) par le vendeur.

La différence avec une vente en viager

• Le versement du paiement des mensualités est limité dans le temps ;
• au niveau de la fiscalité de la vente à terme, les mensualités sont peu ou pas imposables ;
• le montant des mensualités est indexé selon l’indice du coût de la construction.

La vente à terme possède plusieurs variantes !

Vente à terme libre

C’est une vente à terme dans laquelle il y a juste un paiement à terme. L’acquéreur prend possession du bien dès la signature de l’acte authentique. Le vendeur ne paie plus aucune charges car il n’est plus propriétaire, ni occupant du bien.

Vente à terme occupée

Dans le cas d’une vente à terme occupée, le vendeur bénéficie d’un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) à vie ou pour une durée limitée dans le temps.Concernant la répartition des charges, le vendeur n’a plus que les charges courantes à payer : chauffage, électricité, eau… et la taxe d’habitation.

Pour le vendeur :

• Le vendeur perçoit des mensualités sur une durée fixe. Lors de la vente, l’acquéreur vous versera une somme au comptant, puis, tous les mois, vous percevrez une somme mensuelle. La mensualité est payable jusqu’à l’échéance prévue.
• Le vendeur bénéficie d’avantages fiscaux sur les mensualités. Les mensualités perçues ne sont pas imposables dans le cadre de la vente d’une résidence principale ou secondaire.
• Le vendeur peut se réserver un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) à vie ou pour une durée limitée dans le temps.
• Le vendeur est garanti du paiement des mensualités. La vente sera enregistrée par un acte authentique établi chez notaire. Une hypothèque de premier rang est prise par le notaire le jour de la signature de la vente, celle-ci est assortie du privilège de vendeur avec clause résolutoire.
• Le vendeur est garanti de revalorisation annuelle de la mensualité.
• Le vendeur protège sa famille, en cas de décès du vendeur, les mensualités continuent d’être versées à ses héritiers.

Pour l’acquéreur/investisseur :
L’acquisition sous forme de vente à terme répond à de multiples objectifs : acquérir un logement, se constituer un patrimoine immobilier locatif, investir dans une résidence secondaire, etc.

• L’acquéreur investit dans l’immobilier à prix réduit, c’est un placement de moyen/long terme très attractif
• L’acquéreur investit à son rythme sans recourir au crédit bancaire (et donc sans intérêts bancaires)
• L’acquéreur, dans le cas d’une vente libre, peut disposer du bien dès l’achat pour s’y loger ou y loger un proche
• L’acquéreur investit dans un cadre fiscal très favorable dans le cas d’une vente occupée (il ne perçoit aucun revenu puisque le droit d’habitation (DUH) est versé sous la forme d’une décote sur le prix d’achat)
• L’acquéreur investit de manière socialement responsable
• L’acquéreur est garanti d’une bonne protection du capital investi (résilience de la pierre)

Dans le cadre d’une vente à terme le prix convenu doit être réglé en totalité. Si le vendeur décède avant le terme du contrat, les mensualités continueront d’être versées à la succession (les héritiers).

=> Que se passe-t-il si le vendeur n'a pas d'héritier, de descendant, de famille ?

En cas de décès du vendeur, le paiement ne s'arrête pas avant la fin du terme du contrat et ce, même en l'absence d'héritier. Les mensualités seront versées au profit de la succession.

Il faut distinguer deux cas :

• Succession en déshérence (art. 539 du Code civil) : c’est le cas lorsque le défunt est décédé sans héritier. Dans cette hypothèse, les biens du défunt deviennent la propriété de l’État.
• Succession vacante (art. 809 du Code civil) : c’est le cas lorsque personne ne se présente pour réclamer la succession et qu’il n’existe pas d’héritiers connus OU lorsque les héritiers connus ont renoncé à la succession OU encore lorsque les 6 mois pour opter se sont écoulés sans réponse. L’intervention du Tribunal judiciaire est là aussi nécessaire. L’autorité administrative (le curateur) sera chargée d'administrer la succession. Une fois le règlement des dettes effectué, et en présence d'actif, les fonds seront consignés à la Caisse des dépôts.

En résumé, les mensualités seront versées soit à l'État lorsque la succession est en déshérence, soit à la succession dont les fonds seront consignés à la Caisse des dépôts.